In dit hoofdstuk bespreken we één voor één de impact voor de stakeholders in dit proces. We gaan hierbij uit van de interpretatie van de verordening zelf en niet van de huidige voorgestelde versie van de Nederlandse regelgeving.
Voor gemeenten zit de impact van artikel 10 van de GIA, vooral in het feit dat de vergunningsaanvragen voor nieuwbouw (en in sommige gevallen renovaties) van appartementencomplexen volgens de nieuwe regels getoetst moeten worden. Dit geldt al sinds 12 februari 2026. Toch is onze ervaring dat veel gemeenten nog maar zeer beperkt op de hoogte zijn van de nieuwe regels. Dit is deels het gevolg van het feit dat de Nederlandse wetgeving nog niet gereed is, maar feitelijk hoeft dat geen beperking te zijn want Europese Verordeningen gaan zoals eerder beschreven, boven nationale wetgeving. In de basis is hetgeen waar de vergunningsaanvraag op getoetst moet worden eenvoudig:
Toch maakt het ontbreken van de nationale wet- en regelgeving dit het toetsen wel lastig. Want de normen en technische specificaties waarover gesproken wordt, zijn er nog niet en lijken er ook niet te gaan komen, als we de eerste concepten lezen van de aangepaste wet- en regelgeving.
Hoe nu verder dan voor gemeenten? Er lijken twee mogelijke werkwijzen die de afdeling Vergunningen kan hanteren.
Het is duidelijk, het wordt kiezen uit twee kwaden en de tijd zal uitwijzen waar voor gekozen gaat worden. In ieder geval tot de nationale wet- en regelgeving is aangepast.
Ook voor woningcorporaties kan de GIA gevolgen hebben. Zoals eerder uitgelegd moeten alle nieuwe appartementencomplexen immers een toegangspunt hebben waar verschillende dienstenaanbieders op aan kunnen sluiten. Er zijn tal van invalshoeken te bedenken waar dit voor woningcorporaties impact kan hebben. Ik belicht er hier twee.
Wanneer de woningcorporatie conform de verordening zelf het aansluitpunt, de glasvezels en het invoerpunt realiseert bij de bouw, kunnen zij ook zelf dienstenaanbieders benaderen om het appartementencomplex te ontsluiten. De dienstenleverancier kan dan zelf een eigen glasvezel naar het pand toe graven en hoeft geen huur te betalen voor het gebruik van de glasvezels naar ieder appartement. Dit kan de bewoners 20 tot 30 euro per maand schelen.
De woningcorporatie kan zelfs voor kiezen om de internetaansluiting voor de bewoners af te rekenen via de servicekosten. Iedere bewoner krijgt daarmee standaard de hoge snelheid internetverbinding en kiest zelf bijvoorbeeld zijn eigen streamingdiensten of vaste telefoniedienst bij een aanbieder naar keuze. Deze diensten draaien dan over de internetverbinding heen. Dit noemen we ook wel OTT (Over the Top) diensten. Ook kan op deze manier internettoegang centraal geregeld worden in gemeenschappelijke of juist moeilijk toegankelijke ruimtes zoals de kelder of een gemeenschappelijk dakterras.
In de situatie dat de woningcorporatie zelf het aansluitpunt, de glasvezels en het invoerpunt realiseert bij de bouw, is zij vanzelfsprekend ook de eigenaar van deze infrastructuur. Dit betekent dat de woningcorporatie ook een nieuwe rol krijgt als verantwoordelijke voor het beheer van en de toegang tot deze infrastructuur. Er zal dus ook iets geregeld moeten gaan worden voor bijvoorbeeld herstelwerkzaamheden in geval van schade. Dit kun je vergelijken met het repareren van de lift in een appartementencomplex als deze het niet meer doet. Er zijn voldoende bedrijven in de markt die dit soort beheer- en onderhoudscontracten vandaag de dag ook al leveren. Ons advies: kies als woningcorporatie voor een lokaal bedrijf voor dit soort contracten. #supportYourLocals
Eigenlijk geldt voor VvE’s hetzelfde als voor woningcorporaties. Ook zij kunnen wanneer ze zelf eigenaar worden van de infrastructuur, afspraken maken met dienstenaanbieders. Wellicht dat VvE-beheerders hier een rol in kunnen spelen zodat niet elke VvE zelf afspraken hoeft te maken. Mooi zou zijn als dit ook per gemeente gecoördineerd kan worden. De nieuwe wijze van aansluiten kan ook een ander probleem oplossen. Vandaag de dag gebeurt het regelmatig dat VvE’s geen toestemming geven voor het aansluiten van glasvezel. Bang voor gedoe, het werkt nu toch ook, ik heb het zelf niet nodig, allemaal redenen die daar aan bij kunnen dragen. Wanneer de infrastructuur van de VvE blijft, zal de weerstand om de aanleg toe te staan, wellicht kleiner worden. Uiteraard nog wel de vraag wie dan de aanleg wil bekostigen. Bij nieuwbouw kan dit immers tegen relatief lage kosten per appartement worden toegevoegd, maar bij renovatie of wellicht zelfs als zelfstandig project is dit lastiger te financieren.
Ook voor projectontwikkelaars verandert er wat. Bij het ontwerpen van het appartementencomplex moet immers rekening gehouden worden met een invoerpunt en een plek waar alle vezels vanuit de appartementen worden afgemonteerd. In telco-taal noemen we dit ook wel een ‘meet-me ruimte’. Ook zal er een installateur moeten worden ingeschakeld om de glasvezels door het inpandige leidingnetwerk te trekken en af te monteren in het appartement én in de ‘meet-me’ ruimte. Deze ruimte moet voor de beheerder van de infrastructuur 24×7 toegankelijk zijn. Allemaal zaken waar rekening mee moet worden gehouden tijdens de ontwikkeling van een nieuw appartementencomplex.
Wist je dat er voorheen soms een Recht van Opstal op het leidingnetwerk in een appartementencomplex werd gevestigd, voordat telecomaanbieders er glasvezels doorheen trokken naar elk individueel appartement. Het gevolg van de GIA is dat dit opstalrecht na 12 februari 2026 nooit meer gevestigd mag worden. Ook voor notarissen verandert er dus iets als gevolg van de GIA.
De vraag is dan wel wat er gebeurt met de reeds bestaande opstalrechten. De Europese verordening geeft wel aan wat de rechten van marktpartijen zijn bij gebrek aan beschikbare glasvezelklare fysieke binnenhuisinfrastructuur. Het is wachten op het eerste moment dat een aanbieder zich op deze rechten beroept, want de verordening geeft nog geen duidelijkheid over hoe dit opgelost moet gaan worden.
wilt u meer lezen over onze visie op artikel 10? Lees dan GIA onze visie op artikel 10